外墙渗水归不归物业管，想了解物业是否有义务修复外墙渗水？

外墙渗水是否归物业管、物业是否有义务修复，需结合具体情况判断。
如果外墙渗水发生在房屋保修期内，且渗水原因属于房屋本身质量问题，此时通常不由物业直接负责修复，而是由开发商承担修复义务。

如果外墙渗水已过房屋保修期，且渗水部位属于物业共用部位，那么物业有义务进行修复，因为物业对物业共用部位负有维修、养护和管理的责任。

如果渗水是由于业主自身原因，比如业主擅自改动外墙结构等造成的，那么物业没有义务修复，该修复责任应由业主自行承担。
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针对外墙渗水物业是否有义务修复的问题，可依据相关法律法规进行分析。
《物业管理条例》中规定，物业公司有责任对物业共用部位进行维修、养护和管理。外墙一般属于物业共用部位，当外墙渗水已过房屋保修期，且渗水原因非业主自身或外部不可抗力等因素时，根据此条例，物业有义务对其进行修复。若物业未履行该义务，就违反了《物业管理条例》的相关规定。同时，《商品房销售管理办法》第三十三条指出，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。所以当外墙渗水在保修期内且属房屋质量问题时，开发商需负责，而非物业，这也从另一方面明确了不同情况下责任主体的法律依据。
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面对外墙渗水问题，为有效解决，你可以采取以下实用行动建议。
1、明确渗水原因和责任主体：先仔细查看房屋是否在保修期内，观察渗水部位和情况，初步判断是房屋质量问题、物业共用部位老化还是自身原因导致，这是确定由谁负责修复的基础。
2、及时收集相关证据：拍摄渗水现场的清晰照片或视频，保存好房屋质量保修书、与物业或开发商的沟通记录等，这些证据在后续维权或协商中能证明渗水事实及责任。
3、根据责任主体沟通：若是保修期内的房屋质量问题，及时联系开发商要求修复；若已过保修期且属物业共用部位问题，向物业公司正式提出维修要求，并保留报修记录。
4、协商不成寻求投诉途径：当与开发商或物业协商无果时，可向当地消费者协会或住建部门投诉，借助行政力量促使问题解决。
选择解决方案时，重点考虑渗水原因、责任主体以及自身掌握的证据情况，以采取最有效的解决方式。若以上方法仍无法解决问题，建议进一步向专业律师咨询，获取法律帮助。
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外墙渗水问题若处理不当，可能会面临一些法律风险，以下为你举例说明。
1、诉讼时效风险：如果外墙渗水属于保修期内的质量问题，购房者应在发现问题时及时通知开发商。例如，某业主在房屋交付3年后发现外墙渗水，此时已过保修期，且该业主在发现渗水初期未及时通知开发商，导致无法依据《商品房销售管理办法》要求开发商履行保修义务，面临无法通过法律途径要求开发商修复的风险。
2、证据链风险：缺乏渗水发生时间的证明或物业未履行修复义务的证据可能导致维权困难。比如，业主向物业报修外墙渗水后，未保留书面报修记录，物业以未收到报修为由拒绝修复，业主因无法证明已向物业报修且物业不作为，难以通过法律途径要求物业承担责任。
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